Achat d'un logement ancien : attention aux vices cachés.

Logements anciens : quels sont les vices cachés ?

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S'il est vrai que l'ancien possède un charme indéniable, il peut aussi nous réserver quelques surprises très désagréables. Comment gérer si vous avez le sentiment qu'un défaut de votre nouvelle maison maison ou de votre nouvel appartement vous a été caché lors de l'achat ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». C’est-à-dire, qu’un vice caché désigne une entrave à l’utilisation correcte du bien ou pire une menace à la sécurité pour les habitants du logement.

Le défaut de l’habitation doit être antérieur à la vente, si le nouveau propriétaire a pris connaissance avant l’achat du bien de cette malfaçon, celle-ci ne sera pas considérée comme un vice caché.

La fissure d'un mur peut être signe de fondements fragiles.
Un mur fissuré peut montrer les signes d'un fondement fragilisé de votre logement. 

Le vice caché n’est pas un vice dissimulé mais un vice qui n’est pas apparent, le vendeur peut lui-même ignorer la présence du vice caché qui peut être : 

  • La présence de dégâts antérieurs à la vente provoqué par des termites
  • Les nuisances sonores issues de la chaudière collective
  • Un défaut d’homogénéité du carrelage
  • L'absence d’au courante
  • L'humidité et défaut d’étanchéité
  • Des fondations défectueuses du logement
  • Un caractère inondable d’une maison
  • L'instabilité du terrain rendant difficile les possibilités de constructions
  • La pollution des puits dans un domaine agricole

A savoir, si le défaut du logement est mentionné dans l’acte de vente, il ne peut alors être considéré comme un vice caché car vous en avez pris connaissance avant l’achat.

Que faire en cas de vice caché ?

Les vices cachés peuvent être dangereux, faites attention !
L'achat d'un logement ancien peut être signe de complication si des vices cachés existent. 

Si un vice caché est détecté chez vous, vous avez un délai de 2 ans pour agir. Délai qui débute à partir de la découverte du vice caché et non de l’acte d’achat de votre bien immobilier. Et, vous avez une période de  30 ans après l’achat de votre logement.

Il est nécessaire de recourir à un avocat pour engager une procédure auprès du Tribunal de Grande Instance (TGI).

Deux choix se présentent à vous, soit garder votre bien et donc demander une diminution du prix, ou le rendre au vendeur et demander le remboursement total auquel s’ajoutent les frais occasionnés par la vente. Si le vendeur est un professionnel, il sera obligé de vous dédommager. Mais si le vendeur est un particulier, il faudra dans ce cas prouver qu’il avait connaissance du vice caché.

Vices cachés : agir contre le vendeur

Informer l'ancien propriétaire de la découverte d'un vice caché
Après la découverte d'un vice caché dans votre logement, il faut informer l'ancien propriétaire. 

Pour commencer, la première à chose à faire après la découverte d’un vice caché est d’informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Après la prise de contact, essayez de trouver un accord à l’amiable avec lui.

Mais si malheureusement aucun accord n’est trouvé, le litige devra aller devant le tribunal. Pour constater le vice caché, vous devez faire appel à un expert, qui devra se rendre chez vous par injonction judiciaire.

Attention, dans le cadre de la vente d’un logement ancien, le vendeur (seulement si c’est un particulier) peut avoir ajouté une clause de non-garantie des vices cachés dans le contrat de vente, afin de vous empêcher de bénéficier de la garantie des vices cachés. Mais cette clause peut être annulée si vous prouvez la mauvaise foi du vendeur. Les preuves de mauvaises fois retenues sont souvent la peinture ou lambris pour camoufler les traces d’humidité, des caissons qui recouvrent les fissures …

 

Voilà, vous en savez désormais un peu plus sur la notion de "vice caché". Vous le voyez les procédures après l'achat peuvent être longues et compliquées. Il est donc d'autant plus important d'inspecter avec soin la maison ou l'appartement que vous envisagez d'acheter, et ceci dès les premières visites.

Cet article a été mis à jour le 23 avril 2019.

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