Appartement 2 pièces de 44 m² - Séjour de 13 m² - Proche commerces - Cuisine américaine - Bois-Colombes

Au cœur du très prisé quartier Centre / Les Vallées, sur l'avenue Gambetta, cet appartement bénéficie d'un environnement exceptionnel où tout se fait à pied.

Le quotidien y est d'une fluidité absolue : les commerces essentiels sont à moins de 5 minutes et la gare des Vallées à 6 minutes, permettant de rallier Paris Saint-Lazare en seulement 10 minutes. Les familles apprécieront la proximité immédiate d'établissements scolaires de renom, de l'École élémentaire Pierre Joigneaux (4 min) au Lycée Albert Camus (12 min). Un emplacement de premier choix alliant calme résidentiel et connexion directe avec la capitale.

- Un haussmannien lumineux et techniquement irréprochable :
Situé au 2ᵉ étage sur 4 avec ascenseur (atout rare dans l'ancien) au sein d'une copropriété de charme bien entretenue, ce 2 pièces conserve tout son cachet d'origine : belle hauteur sous plafond, moulures soignées, cheminée en marbre et parquet massif en chêne. Traversant et optimisé (44,16 m² Loi Carrez), il bénéficie d'une exposition plein Sud qui inonde le séjour de lumière.
Côté technique, la sérénité est totale : le diagnostic affiche un DPE classé en D, une excellente note pour un immeuble de cette époque qui garantit le confort thermique et l'immunité face aux interdictions de location. Plus rassurant encore, les installations d'Électricité et de Gaz ne comportent strictement aucune anomalie, un fait rarissime dans l'ancien. Les fenêtres sont déjà équipées de double vitrage PVC.
L'espace s'organise autour d'un séjour chaleureux, prolongé par une cuisine aménagée semi-ouverte. La chambre offre un vrai confort avec un dressing fermé et un coin bureau encastré idéal pour le télétravail. Une cave saine en sous-sol complète ce bien.

- Un potentiel clair, chiffré et déjà intégré dans le prix :
La cuisine et la salle d'eau sont à repenser selon vos goûts. Afin de sécuriser votre budget, deux devis d'artisans locaux ont déjà été réalisés (du simple rafraîchissement esthétique avec ponçage du parquet à la modernisation complète). Vous avancez ainsi en toute confiance, sans mauvaise surprise. Ce potentiel de revalorisation cosmétique a été pleinement intégré dans le prix de commercialisation, garantissant une approche transparente et honnête dès la première visite.

- Un équilibre rare entre cachet, adresse et gestion prévoyante :
L'immeuble est géré via la formule moderne et transparente du Syndic Coopératif (Matera), éliminant les intermédiaires au profit de l'entretien réel du bâtiment.
Charges courantes : Environ 392 € par trimestre (soit ~130 €/mois), incluant la maintenance de l'ascenseur, le nettoyage et l'électricité des parties communes.
Épargne collective (Fonds ALUR) : 161 € par trimestre sont appelés de manière prévoyante pour financer un futur projet de réfection de la toiture. Le grand avantage acquéreur : les sommes déjà capitalisées par le vendeur restent acquises au syndicat et réduiront directement votre quote-part le jour du vote des travaux.

Ce bien s'adresse aussi bien à un acheteur en résidence principale qu'à un investisseur en quête d'un placement patrimonial pérenne, liquide et hautement recherché.

- Une opportunité à découvrir rapidement !
Un appartement coup de cœur qui réunit tous les essentiels : l'adresse aux Vallées, le cachet haussmannien, l'ascenseur, une clarté technique absolue et un budget de valorisation maîtrisé.

Contactez-moi dès aujourd'hui pour obtenir le dossier complet (diagnostics, PV d'AG et devis) et organiser votre visite. Nombre de lots de la copropriété: 20, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 1480€ soit 123€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur.
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Faustine MÉNARD Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°993 008 051 Greffe de PONTOISE) ** ** ** ** ** (réf. 607518 )